Spécialistes de la loi Malraux, nous vous proposons d’en apprendre davantage sur ce régime de défiscalisation au travers de plusieurs points importants.
A qui s’adresse la loi Malraux ?
La loi Malraux est un régime de défiscalisation intéressant pour les contribuables avec une forte imposition, souhaitant investir dans la sauvegarde du patrimoine.
La loi Malraux s’adresse ainsi :
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- Aux amateurs de veille pierre et de patrimoine immobilier ancien
- Aux personnes ayant une imposition supérieure à 10.000 € et/ou ayant atteint le plafond des niches fiscales avec d’autres régimes de défiscalisation
- Aux personnes ayant un pic de revenu sur 1, 2 ou 3 ans ayant l’utilité d’une défiscalisation importante sur une courte période
Les engagements du propriétaire en loi Malraux ancien régime et en loi Malraux 2009
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Le régime applicable aux programmes Malraux pour lesquels le permis de construire a été accordé avant le 1er Janvier 2009 :
En loi Malraux ancien régime, le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale pour une durée de six ans dans un délai de douze mois consécutifs à la date d’achèvement des travaux de restauration. Les travaux doivent aboutir à la réalisation complète de l’immeuble et peuvent être réalisée via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, chaque associé bénéficiant d’un droit proportionnel à déduction correspondant à son prorata de parts dans la structure.
Dans le cadre d’une copropriété, c’est aux copropriétaires de se regrouper au sein d’une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) afin d’entreprendre les travaux permettant d’aboutir à la restauration complète de l’immeuble. La surveillance et la réalisation des travaux peut être confiée sous mandat à un tiers mais les travaux ne doivent être réalisés qu’après l’acquisition du logement et la création de l’AFUL. Enfin, les travaux éligibles Malraux doivent faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de Travaux (AST).
En contrepartie, les investisseurs ayant réalisés des travaux éligibles au dispositif Malraux ancien peuvent déduire de leur revenu la totalité des travaux réalisé sans aucune limitation de montants. Seuls les intérêts d’emprunts et les frais accessoires à ces derniers ne sont imputables que sur les revenus fonciers des années suivantes dans le cadre du régime légal en vigueur. Les travaux éligibles à la déduction Malraux sont les suivants :
- Les dépenses de démolition
- Les frais d’adhésion à l’AFUL
- Les frais de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants s’ils sont consécutifs aux travaux de démolition
- Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble (combles, greniers…) s’ils sont consécutifs aux travaux de démolition
- Les frais de gérance et les frais de rémunération des concierge
- Les travaux d’amélioration et d’entretien
- Les impôts
Les programmes Malraux ancien régime bénéficient donc d’un régime de défiscalisation très favorable qui les rapproche des produits en loi monuments historiques : les travaux sont entièrement déductibles des revenus du contribuable, et le délai de conservation est ramené à 6 ans au lieu de 9 ans.
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Le régime applicable aux programmes Malraux pour lesquels le permis de construire a été accordé après le 1er Janvier 2009 :
Les opérations de rénovations de programmes éligibles à la loi Malraux pour lesquels un permis de construire a été accordé après le 1er Janvier 2009 ouvrent droit à une réduction d’impôts accordée à tout investisseur particulier ou associé d’une société non soumise à l’IS.
Les dépenses éligibles sont alors étendues à l’ensemble des travaux imposés et/ou autorisés par l’autorité publique, dès lors que ces travaux sont réalisés en accord avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la Déclaration d’Utilité Publique ou dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il peut s’agir notamment :
- Des dépenses de démolition imposées par l’autorité publique
- Des dépenses de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants
- Des dépenses de réaffectation à l’habitation d’un immeuble ayant temporairement perdu cet usage
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôts Malraux sont les celles réalisées par le contribuable à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai de d’opposition à la déclaration préalable. Seules sont prises en compte les dépenses supportées par le contribuable jusqu’au 31 Décembre de la troisième année suivant l’un de deux dates citées précédemment. L’avantage fiscal peut donc être étalé sur quatre exercices fiscaux au maximum, étant précisé que la mise en location du logement doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
L‘engagement de mise en location pour les programmes Malraux ayant reçu un Permis de Construire après le 1er Janvier 2009 est ramené à 9 ans et le local peut désormais sous certaines conditions être affecté à un usage autre que l’habitation. Lorsque l’investissement est réalisé via une société fiscalement transparente l’engagement doit être pris de conserver les parts pendant 9 ans. Lorsque le local est affecté à usage d’habitation, il doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pendant toute la durée de l’engagement de mise en location. La location doit être conclue dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux. Attention, la location doit être consentie à une personne tierce, ne faisant ni partie du foyer fiscal du contribuable, ni de sa lignée ascendante ou descendante.
Quelle est la réduction d’impôts obtenue avec le dispositif Malraux ?
Un investissement dans un programme Malraux réalisé par un particulier peut lui permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % du montant des travaux, plafonné à 400.000 euros sur une période de quatre ans. Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, il est essentiel que le bien soit loué pour une durée de 9 ans.
Etant entendu que les dépenses correspondantes ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers.
Pour les SCPI Malraux, l’avantage fiscal est calculé sur la base de l’investissement affecté auxdites dépenses. Les SCPI Malraux présentées sur notre site permettent une réduction d’impôts à hauteur de 18%.
Les programmes proposés en loi Malraux sont souvent proposés avec un prix par mètre carré supérieurs au marché du logement classique. C’est un phénomène tout à fait normal et qui s’explique aisément. En effet, il faut d’abord considérer que les programmes proposés en loi Malraux sont des programmes entièrement rénovés, parties privatives et parties communes, et bénéficient des mêmes garanties qu’un appartement neuf comme par exemple une garantie décennale. La comparaison avec le marché de l’immobilier ancien classique n’est donc pas pertinente. Pour pouvoir comparer à prestations équivalentes, il faut donc à minima rajouter au prix de l’appartement ancien un budget de rénovation de l’appartement, mais également un budget de travaux représentant sa quote-part du budget de rénovation théorique de l’ensemble de parties communes si elle devait avoir lieu.
D’autre part, les travaux réalisés sont encadrés et doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France, ou ABF. Ainsi, les travaux demandés sont souvent des travaux à base de techniques artisanales afin de préserver le cachet de ces immeubles et des zones protégées, ce ne sont pas prioritairement des choix économiques qui sont réalisés. Ainsi, il y a souvent un surcoût lié à ces contraintes, qui sont par ailleurs à l’origine de l’avantage fiscal procuré. Ainsi, l’avantage fiscal en loi Malraux permet donc d’acquérir un bien neuf, rénové avec des techniques haut de gamme, à un prix de revient qui net de défiscalisation égalera voire sera parfois inférieur au marché du neuf classique.
Pour déclarer une réduction d’impôts Malraux, il conviendra d’annexer à la déclaration 2044 les factures prouvant la réalisation de travaux, la copie d’autorisation des travaux, ainsi que l’engagement personnel de mise en location. Attention, ce régime est incompatible avec le régime du micro foncier et les régimes LMP et LMNP.
Qu’est-ce qu’un bien Malraux VIR
Le Malraux VIR (vente d’immeuble à rénover) est un contrat aux termes duquel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur la propriété du terrain et des constructions existantes mais conserve la charge de réaliser des travaux dont la propriété ne sera, quant à elle transférée, qu’au fur et à mesure de leur réalisation (CCH art. L.262-1 et s.).
La rénovation n’est donc pas réalisée par l’acquéreur mais par le vendeur qui demeure maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (CCH, art. L.262-2).
Dans le cadre d’une VIR, la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est calculée selon les modalités suivantes : prix de cession – prix d’acquisition par le cédant.
Le montant des travaux réalisés dans le cadre d’une VIR ne peut intégrer le prix d’acquisition du bien, si ces travaux ont ouvert droit au bénéfice du dispositif Malraux.
De ce fait, en cas de revente, le prix d’acquisition devrait être diminué de la fraction correspondant aux travaux effectués par le vendeur et retenus dans l’assiette de la réduction d’impôt.
En savoir plus sur la réponse ministérielle Janvier 2019 ici
Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
La réalisation d’une défiscalisation loi Malraux est une opération complexe et nécessite un certain investissement personnel pour être mise en œuvre. Pour les investisseurs souhaitant bénéficier de ce régime sans souffrir des complications liées à une acquisition en nom propre il est possible de souscrire des parts de SCPI éligibles au dispositif Malraux. Ainsi, l’investisseur sera déchargé de la sélection du bien et du suivi des travaux qui seront réalisés par une équipe de professionnels dédiés à la recherche de programmes et rompus à la rénovation de bâtiment anciens.
D’une grande simplicité pour l’investisseur, la souscription de SCPI Malraux lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 22% ou 30% des travaux réalisés dans les mêmes conditions que s’il avait fait les travaux lui même, à savoir avec un taux de réduction d’impôts égal à 22% ou 30% des travaux éligibles imputables « one shot » sur l’impôt dû au titre des revenus de l’année en cours. En général, la quote-part de travaux d’une SCPI Malraux oscille aux alentours de 60% des fonds investis, soit une réduction d’impôts en général de l’ordre de 18% du montant souscrit.
En contrepartie, l’engagement de conservation sera également de 9 ans dans le même cadre que le cadre standard, et l’investisseur recevra tous les ans un revenu correspondant à sa quote-part de loyers de manière identique à des SCPI classiques.
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Sources légales :
5 allées de Tourny
