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Découvrez sur notre site l’intégralité des derniers programmes Malraux, ainsi que toutes les informations et réponses aux questions fréquemment posées sur le régime de défiscalisation loi Malraux.

Notre politique en termes d’investissement Malraux est de privilégier les zones à fortes demande locatives, dans des villes telles que Bordeaux, Paris et la région Parisienne, Montpellier, Nantes

Le principe de la loi Malraux

Connu sous le nom de loi Malraux, ce dispositif de défiscalisation concerne les programmes de rénovation immobilière entrepris par des particuliers sur des locaux à usage d’habitation situés en secteur sauvegardé, en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagère (ZPPAUP), ou dans des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). Ces travaux sont des travaux encadrés par les Architectes des Bâtiments de France et sont réalisés avec des techniques artisanales. Les immeubles doivent être rénovés en totalité et être mis en location à des personnes en faisant leur habitation principale pour une durée de 9 ans minimum (6 ans en Malraux ancien régime). L’avantage fiscal accordé en contrepartie de cette rénovation est de 30% des travaux réalisés, plafonnés à 100.000 € par an de travaux éligibles soit 30.000 € de réduction d’impôts maximum par an.

  • Qu’est ce qu’une ZPPAUP ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagère  ?

Une ZPPAUP est une zone instituée à proximité de monuments ou de quartiers historiques ou encore de sites ou espace à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques et culturels. Elles sont créées par arrêté du préfet sur proposition du conseil municipal de la commune ou se situe le bâtiment ou le secteur concerné après enquête publique et avis de la commission régionale du patrimoine.

  • Qu’est ce qu’une AVAP ou Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine ?

Depuis le 12 Juillet 2010, les ZPPAUP ont été remplacées par par les Aires de  mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine, ou « Avap ». Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux dans une ZPPAUP ou une AVAP, le particulier devra se porter acquéreur d’un bien éligible à la loi Malraux et y réaliser des entreprendre des travaux de restauration déclarés d’utilité publique. La Déclaration d’Utilité Publique (DUP) est accordée par arrêté préfectoral suite à une enquête préalable.

  • Qu’est ce qu’un secteur sauvegardé ?

Un secteur sauvegardé est un autre type de zone éligible à la réduction d’impôts mise en place par le programme de rénovation Malraux. Ces secteurs ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre d’un document d’urbanisme nommé plan de sauvegarde et de mise en valeur.

  • Les secteurs sauvegardés en France

Voici la carte de France des secteurs sauvegardés et des aires de mise en valeur du patrimoine :

Les secteurs sauvegardés en France

La réduction d’impôts Malraux

Le régime Malraux a été modifié au 1er Janvier 2009, passant d’une déduction sur le revenu global des travaux réalisés, à l’instar du régime des Monuments Historiques, à une réduction d’impôts « one shot » égale à 22% ou 30% des travaux éligibles en fonction du zonage concerné, dans la limite de 100.000 € de travaux réalisés en loi Malraux (soit une réduction d’impôts Malraux maximum de 30.000 € par an, hors plafonnement des niches fiscales).

La réduction d’impôts ne s’applique donc pas à la totalité du coût d’acquisition du logement, et seules sont éligibles les dépenses effectivement à charge du contribuable, sous déduction des subventions accordées pour la réalisation des travaux. Le taux de réduction d’impôts Malraux dépendra de la localisation du bien et du type de protection de la zone ou il se situe. Pour les biens situées en ZPPAUP c’est le taux de 22% qui s’applique aux travaux éligibles Malraux, pour les biens situés dans les secteurs sauvegardés la réduction d’impôts Malraux est  égale à 30% des dépenses éligibles.

  • Exemple de calcul pour un investissement Malraux en secteur sauvegardé :

Prix d’acquisition du foncier : 100.000 €
Dépenses de restauration éligibles réalisés dans l’année: 100.000 €
Subvention accordée : 10.000 €
Dépenses retenues pour le calcul de la réduction d’impôts : 100.000 – 10.000 = 90.000 €.
Réduction d’impôts sur les revenus : 90.000 € * 30% = 27.000 €

Sur l’impôt sur le revenu dû en N+1 au titre des revenus de l’année N, l’investisseur pourra revendiquer le bénéficie d’une réduction d’impôts de 27.000 €. A noter que cette réduction d’impôts n’est pas concernée par le plafonnement global des niches fiscales pour les programmes ayant reçu un permis de construire après le 1er Janvier 2013, elle pourra donc se cumuler avec d’autres dispositifs tels que le crédit d’impôts pour emploi d’un salarié à domicile ou une Girardin industrielle.

  • Les travaux ouvrant droit à réduction d’impôts « Loi Malraux »

La réduction d’impôt Malraux d’applique à un certain nombre de dépenses listées par la loi, pour une enveloppe annuelle plafonnée à 100 000 €. Par ailleurs, il est à rappeler que les dépenses prises en compte pour le calcul de la réduction ne peuvent venir en déduction des revenus fonciers selon le principe de non cumul des avantages fiscaux. Les dépenses éligibles à la loi Malraux sont les dépenses suivantes, elles peuvent être réalisées jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante :

  • les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration effectivement supportées par le propriétaire,
  • les primes d’assurance,
  • les taxes et impositions,
  • les frais de gestion (forfait de 20 € par local, et frais réels de rémunération des gardes et concierges, de procédure et de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles) ;
  • les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration (AFU),
  • de démolition imposés par l’autorité publique,
  • de reconstruction nécessités par la démolition imposée,
  • de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants,
  • de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant perdu cet usage.
  • de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Les engagements du propriété en loi Malraux ancien régime et en loi Malraux 2009

  • Le régime applicable aux programmes Malraux pour lesquels le permis de construire a été accordé avant le 1er Janvier 2009 :

En loi Malraux ancien régime, le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale pour une durée de six ans dans un délai de douze mois consécutifs à la date d’achèvement des travaux de restauration. Les travaux doivent aboutir à la réalisation complète de l’immeuble et peuvent être réalisée via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, chaque associé bénéficiant d’un droit proportionnel à déduction correspondant à son prorata de parts dans la structure.

Dans le cadre d’une copropriété, c’est aux copropriétaires de se regrouper au sein d’une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) afin d’entreprendre les travaux permettant d’aboutir à la restauration complète de l’immeuble. La surveillance et la réalisation des travaux peut être confiée sous mandat à un tiers mais les travaux ne doivent être réalisés qu’après l’acquisition du logement et la création de l’AFUL. Enfin, les travaux éligibles Malraux doivent faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de Travaux (AST).

En contrepartie, les investisseurs ayant réalisés des travaux éligibles au dispositif Malraux ancien peuvent déduire de leur revenu la totalité des travaux réalisé sans aucune limitation de montants. Seuls les intérêts d’emprunts et les frais accessoires à ces derniers ne sont imputables que sur les revenus fonciers des années suivantes dans le cadre du régime légal en vigueur.  Les travaux éligibles à la déduction Malraux sont les suivants :

  • Les dépenses de démolition
  • Les frais d’adhésion à l’AFUL
  • Les frais de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants s’ils sont consécutifs aux travaux de démolition
  • Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble (combles, greniers…) s’ils sont consécutifs aux travaux de démolition
  • Les frais de gérance et les frais de rémunération des concierge
  • Les travaux d’amélioration et d’entretien
  • Les impôts

Les programmes Malraux ancien régime bénéficient donc d’un régime de défiscalisation très favorable qui les rapproche des produits en loi monuments historiques : les travaux sont entièrement déductibles des  revenus du contribuable, et le délai de conservation est ramené à 6 ans au lieu de 9 ans.

  • Le régime applicable aux programmes Malraux pour lesquels le permis de construire a été accordé après le 1er Janvier 2009 :

Les opérations de rénovations de programmes éligibles à la loi Malraux pour lesquels un permis de construire a été accordé après le 1er Janvier 2009 ouvrent droit à une réduction d’impôts accordée à tout investisseur particulier ou associé d’une société non soumise à l’IS.

Les dépenses éligibles sont alors étendues à l’ensemble des travaux imposés et/ou autorisés par l’autorité publique, dès lors que ces travaux sont réalisés en accord avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la Déclaration d’Utilité Publique ou dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il peut s’agir notamment :

  • Des dépenses de démolition imposées par l’autorité publique
  • Des dépenses de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants
  • Des dépenses de réaffectation à l’habitation d’un immeuble ayant temporairement perdu cet usage

Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôts Malraux sont les celles réalisées par le contribuable à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai de d’opposition à la déclaration préalable. Seules sont prises en compte les dépenses supportées par le contribuable jusqu’au 31 Décembre de la troisième année suivant l’un de deux dates citées précédemment. L’avantage fiscal peut donc être étalé sur quatre exercices fiscaux au maximum, étant précisé que la mise en location du logement doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.

L‘engagement de mise en location pour les programmes Malraux ayant reçu un PC après le 1er Janvier 2009 est ramené à 9 ans et peut désormais être affecté à un usage autre que l’habitation. Lorsque l’investissement est réalisé via une société fiscalement transparente l’engagement doit être pris de conserver les parts pendant 9 ans. Lorsque le local est affecté à usage d’habitation, il doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pendant toute la durée de l’engagement de mise en location. La location doit être conclue dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux. Attention, la location doit être consentie à une personne tierce, ne faisant ni partie du foyer fiscal du contribuable, ni de sa lignée ascendante ou descendante.

Comment se détermine le prix d’un programme en loi Malraux ?

Les programmes proposés en loi Malraux sont souvent proposés avec un prix au mètre carré supérieur au marché du logement classique. C’est un phénomène tout à fait normal et qui s’explique aisément. En effet, il faut d’abord considérer que les programmes proposés en loi Malraux sont des programmes entièrement rénovés, parties privatives et parties communes, et bénéficient d’une garantie décennale et des mêmes garanties qu’un appartement neuf. La comparaison avec le marché de l’immobilier ancien classique n’est donc pas pertinente. Pour pouvoir comparer à prestations équivalentes, il faut donc à minima rajouter au prix de l’appartement ancien un budget de rénovation de l’appartement mais également une quote-part de travaux pour les parties communes.

D’autre part, les travaux réalisés sont encadrés et doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France ou ABF. Ainsi, les travaux demandés sont souvent des travaux à base de techniques artisanales afin de préserver le cachet de ces immeubles et des zones protégées, ce ne sont pas prioritairement des choix économiques qui sont réalisés. Ainsi, il y a souvent un surcoût lié à ces contraintes, qui sont par ailleurs à l’origine de l’avantage fiscal procuré. Ainsi, l’avantage fiscal en loi Malraux permet donc d’acquérir un bien neuf, rénové avec des techniques haut de gamme, à un prix de revient net de défiscalisation égal voire parfois inférieur au marché du neuf classique.

Comment déclarer la réduction d’impôts tirée d’un programme Malraux ?

Pour déclarer une réduction d’impôts Malraux, il conviendra d’annexer à la déclaration 2044 les factures prouvant la réalisation de travaux, la copie d’autorisation des travaux, ainsi que l’engagement personnel de mise en location. Attention, ce régime est incompatible avec le régime du micro foncier et des régimes LMP et LMNP.

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

La réalisation d’une défiscalisation loi Malraux est une opération complexe et nécessite un certain investissement personnel pour être mise en œuvre. Pour les investisseurs souhaitant bénéficier de ce régime sans souffrir des complications liées à une acquisition en nom propre il est possible de souscrire des parts de SCPI éligibles au dispositif Malraux. Ainsi, l’investisseur sera déchargé de la sélection du bien et du suivi des travaux qui seront réalisés par une équipe de professionnels dédiés à la recherche de programmes et rompus à la rénovation de bâtiment anciens.

D’une grande simplicité pour l’investisseur, la souscription de SCPI Malraux lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 22% ou 30% des travaux réalisés dans les mêmes conditions que s’il avait fait les travaux lui même, à savoir avec un taux de réduction d’impôts égal à 22% ou 30% des travaux éligibles imputables « one shot » sur l’impôt dû en 2014 au titre des revenus de l’année en cours. En général, la quote-part de travaux d’une SCPI Malraux oscille aux alentours de 60% des fonds investis, soit une réduction d’impôts en général de l’ordre de 18% du montant souscrit.

En contrepartie, l’engagement de conservation sera également de 9 ans dans le même cadre que le cadre standard, et l’investisseur recevra tous les ans un revenu correspondant à sa quote-part de loyers de manière identique à des SCPI classiques.

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Sources juridiques de la loi Malraux

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Article Name
Programme Malraux
Description
Tout savoir sur les programmes immobiliers en loi Malraux, et sur la réduction d'impôts hors plafonnement des niches fiscales générée par les travaux réalisés sur ces propriétés.
Author
Reduction-impots.fr

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